부동산은 입지가 가장 중요할까? (생숙, 지젤) ​

흔히들 부동산은 입지가 제일 중요하다고 한다. 아무리 좋은 건물이 들어서도 입지가 좋지 않으면 투자 가치가 떨어진다고 한다. 반대로 허름하고 그렇게 좋지 않은 부동산이라도 입지가 좋으면 수요가 충분해서 괜찮다고 한다. 그 와중에 부동산의 가치를 끌어올리는 것은 소유주의 재량이다.
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이렇듯 부동산에서 입지의 중요성은 매우 강조되고 있다. 그렇다면 입지가 좋은데 부동산이 상품으로써의 경쟁력이 떨어진다면 어떨까? 현재 내가 투자한 생숙(레지던스)은 입지의 장점으로 인해 상품성이 높아질 것인가 아니면 아무리 입지가 좋아도 생숙이라서 크게 인기가 없을까. 오늘 이 물음에 대해 검토해보겠다. 또 현재 나는 두 채에 대한 분양권을 가지고 있다. 따라서 초기에 버텨내기 쉽지 않을 것 같아서 한 채는 매도할 의사가 있기는 하다. 그러나 내년에 과연 어떤 상황일지 상상해보면 고민이 되기도 한다.

 

 

* 지젤 시그니티 서초의 장단점

지금 내가 투자한 상품은 지젤 시그니티 서초로 남부터미널 골목 안쪽에 위치해있다. 과거에 모텔이 많았으나 지금은 주변에 브랜드 아파트와 오피스텔이 많아져 장단기 투숙객들이 많고 골목 분위기가 많이 바뀌고 있다.

 

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1) 매력적인 입지

- 남부터미널 앞으로 유동 인구가 매우 많다. 장단기 투숙객들과 외국인 여행자들도 많이 묵는 곳이다.
- 주변 관공서 및 병원 : 정보사 부지 개발, 법조단지, 병원 등 주변에 관공서 및 병원이 근거리에 있다.
- 편리한 교통 : 지하철 3호선 및 고속도로 인근으로 교통에서도 매력적인 곳이다. 사무실이 많은 테헤란로도 지하철을 이용하면 금방 갈 수 있다.
- 강남권 : 서초동에 소재해 있어 부동산 가치가 높다. 향후 가치 상승도 충분히 기대할 수 있다.
- 많은 장단기 숙박 수요 : 상기와 같은 요인들로 이곳은 장단기 숙박에 대한 수요가 매우 많다. 현재는 공급이 부족한 상황이다.
→ 따라서 이러한 입지 상 장점들을 고려해볼 때, 투자 가치가 충분히 있는 곳이라 할 수 있다.

 

2) 낮은 평당 분양가

주변 신축 아파트의 경우 매매가가 평당 1억 원을 상회한다. 반면 지젤의 분양가는 그 절반 수준이다. 생활숙박시설(이하 생숙)이라는 제약이 있어서 일반 아파트 수준의 가격을 받기는 힘들기 때문에 그러한 분양가가 책정이 되었던 것으로 보인다. 그러나 이후 지어지는 오피스텔, 생숙 등은 평당가가 다시 시세를 반영하고 있는 수준이다. 따라서 낮은 분양가는 매력으로 작용할 수 있다.
특히 요즘은 전 세계적인 불황과 대출 제한으로 인한 수분양자들의 어려움이 더해져 분양권이 싸게 나오는 추세이다. 
따라서 등기 전 전매를 할 수 있는 지금이 바로 최적의 투자 타이밍이라고 할 수 있다.

 

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3) 부동산은 장기적으로 상승한다.

지금은 불황이고 생숙의 특성상 초기 몇 달간은 수익이 저조할 것으로 예상된다. 그러나 장단기 숙박 수요가 풍부한 입지에 있기 때문에 이후로는 안정적인 수익이 예상된다. 또한 'IMF 때에도 부동산 불경기가 1년 이상 가지 않았다.'는 공인중개사 표현처럼 내년도 하반기부터는 경기 회복에 대한 기대가 많다.
외주 요인들로 인해 단기적으로는 힘들 수 있어도 장기적으로는 강남의 부동산은 상승할 수밖에 없지 않나 생각이 든다.

 

4) 단기적으로 어려움 예상

다만 앞서 언급한 바와 같이 단기적으로는 어려움이 예상된다. 고금리로 인해 사업자 대출에 대한 이자가 만만치 않다. 초기에는 임대수익도 높지 않을 것으로 예상된다. 따라서 초기 몇 달 간은 고전이 예상된다. 대신 이때를 견딘다면 내년에는 안정적인 수입원으로 자리하지 않을까 예상된다.
따라서 이때를 견디지 못하고 저가에 매물이 나올 가능성이 높다. 물론 현재도 매물이 꽤 있는 편이기는 하다. 투자 타이밍을 고르고 있다면 등기부가 나오기 전인 지금이 적시가 아닌가 생각해본다.

 

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5) 비인기 부동산 생숙

생숙이 비인기 부동산이라는 점도 어려움일 수 있다. 아파트, 오피스텔에 비해 인지도가 떨어지고, 아직 여러 제도는 생숙이 애매한 위치에 있음을 느끼게 한다. 분양형 호텔 같은 느낌이다. 그래서 인기가 없기 때문에 기회일 수 있다는 생각이 든다. 물론 여차하면 들어가서 거주할 생각도 있지만, 장기적으로는 투자 상품으로 생각하고 있다. 그리고 지금은 비인기 부동산이지만 등기부에 등재되고 고정적인 수익이 발생하는 시점에는 입지와 맞물려 매매가도 높아질 것으로 예상한다. 따라서 아직 준공 전인 현시점이 투자하기에는 적기가 아닌가 생각한다.

 

지금은 모두가 힘든 시기인 것 같다. 금리가 오르는 시기라 앞이 불투명해 보인다. 그러나 늘 지나고 나서 그런 얘기들을 했다. “그때 사둘걸!”
내년 이맘때쯤 이 글을 읽는 나는 어떤 마음일까? 일단 지금은 약간 긴장도 되지만 또 기대도 된다. 그곳은 절대 실패할 수 없는 곳이기 때문이다. 내년에 나는 뿌듯한 마음으로 이 글을 읽고 있지 않을까.