(공유) 부동산 경매로 수익을 "더" 올리는 8가지 방법 총정리! (경매, 투자, 송사무장)

요즘 주식에 관심이 많기는 하지만 그럼에도 불구하고 여전히 부동산에 대한 관심을 없앨 수는 없었다. 우리나라는 땅이 매우 작은 나라이고 국가 경제 규모가 커지는 것에 반해 주식이나 부동산이 아직은 저평가되어 있다는 얘기들이 많았다. 그래서 이미 많이 올랐지만 그래도 부동산에 대해 지속적으로 공부를 해나가야 한다고 생각한다. 그래야 나중에 좋은 때가 오면 고민을 덜 할 수 있지 않을까 생각한다. 그래서 부동산 경매로 유명한 송 사무장님의 유튜브를 보다가 유익한 내용이 있어서 공유해본다. 

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부동산 경매 8가지 방법

 

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*  경매로 수익 올리는 8가지 방법

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1. 권리상 하자

​권리 분석이 깨끗한 물건은 경쟁이 심하지만 권리상 하자가 있는 물건은 경쟁이 낮아서 좀 더 나은 수익을 올릴 수 있다. 대출, 명도에 대한 부담이 있어서 그렇다. 사람들이 부담을 느껴 많이 입찰하지 않는 물건에서 수익을 더 높을 수 있다. 선순위 임차인, 유치권, 지상권, 재경매 물건 등이 이에 해당한다. 

그런데 요즘은 다들 많이 알아서 꼭 정답은 아니라고 한다.

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2. 물리적 하자 (리모델링 능력)

​건물의 하자를 고치거나 리모델링을 해서 건물을 가치를 높이는 방법이다. 

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3. 물건종별 분석

​아파트만 하는 것이 아니라 다른 부동산에도 투자를 한다. 가령 아파트형 공장, 모델, 펜션, 임야, 토지 등 남들의 관심이 덜한 곳에 투자를 하여 수익을 더 올릴 수 있다.

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4. 지역 분석

​한 지역을 잘 아는 것도 장점이 될 수 있다. 그리고 그 지역의 부동산을 잘 안다고 하는 것은 가격에 대한 이해이다. 즉 특정 지역의 시세를 잘 알고  있으면, 임야 건 상가 건 꼭 경매 물건이 아니더라도 급매에 대해서도 신속하게 판단하고 투자를 할 수 있다.

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5. 이해관계

​다른 사람이 사지 않으면 안 되는 조건의 물건이 있다. 가령 땅과 건물이 동시에 나오지 않고, 땅만 나온다던가 건물만 나온다던가. 혹은 건물의 일부만 경매에 나온다던가. 이런 경매의 경우는 부동산의 이해관계에 영향을 많이 받기 때문에 경기와 크게 영향을 받지 않는다는 특성이 있다. 

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6. 상상력 (상상을 현실로~)

​밑의 8번, "부동산 + 사업"과 연계되어 생각해본 수 있다. 

가령, 시가 4.5억의 다가구 주책이 경매에 나왔다고 하자. 일반 사람들은 가능하면 낮은 가격에 낙찰을 받아야 수익을 얻을 수 있으므로 A라는 사람은 3억 9천에 입찰을 하게 된다. 이것이 일반적인 상황이다. 

그러나 B라는 사람은 4.5억으로 입찰을 하게 된다. 그러면 A는 이렇게 얘기할 것이다. 

"시장 조사도 안 하고 나왔네."

​그러나 사실 B는 부동산 재개발 업자다. 해당 빌라를 멸실하고 새 건물을 지어 분양을 하게 되면 2억 정도 수익이 발생한다. 그런 것을 이 업자는 계산을 하고 입찰을 하는 것이다. 즉 A에 비해 B는 '신축'이라는 기술을 갖고 있는 것이다. 이 '신축'이라는 기술의 차이로 A는 B를 입찰로 이기기 힘든 상황이 된다.

그런데 C라는 사람이 5억으로 입찰을 한다. 그러면 A와 B는 이렇게 말할 것이다.

"제대로 공부도 안 한 사람이다. 신축을 제대로 모르는 사람이네."

그러나 알고 보면 C는 향후 발생시킬 수 있는 가치를 볼 수 있다. 저 다가구 자리는 코너 자리로 입지가 괜찮았다. 그래서 C는 1층을 상가로 바꾸고 2층을 카페로 바꾸게 되면 월 수익을 1000까지 올릴 수 있다는 것을 계산했다. 그는 월세를 계산한 것이 아니라 사업 수익을 계산한 것이다. 즉 신축을 하지 않고 기존 건물을 재활용하는 방법이다. 단순 인테리어만 새롭게 하는 것이 아니라 주거를 상가로, 상가를 주거로 바꿀 수 도 있는 것이다. 

 

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7. 입찰 방법

​일반 경매뿐만 아니라 공매를 하면 더 경쟁이 덜하다. 또한 신탁 공매는 경쟁이 더 낮다. 

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8. 부동산 + 사업

​앞의 6번과 같이 두고 생각하면 된다.

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이것을 다 가지고 가는 것이 아니라 여러 가지를 해보면서 본인에게 맞는 것을 하나씩  갖추어 나가는 것이다. 꼭 다 가지려고 하기보다는, 하나씩 하다 보면 하나씩 갖춰지더라는 것이다. 

 

지금이 꼭 부동산을 하기에 좋거나 나쁜 시기인지는 모르겠지만 최소한 오늘 꼭 할 수 있지는 않더라도 당장 내일이라도 할 수 있으려면 미리 공부해 두어야 한다고 생각한다. 따라서 부동산에 대한 관심을 접지 않으려고 한다. 

 

 

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출처 : https://youtube.com/watch?v=jtyQhT6loJU&feature=share