경제적 자유를 위해서 부동산은 필수라는 생각이 들어서 '월세' 들어오는 삶을 위해 원룸 건물에 대해 알아본 바가 있었다. 그중에서 다세대 주택, 다가구 주택, 다중 주택, 연립 주택 등 비슷한 유형이 많아서 구분이 쉽지 않았다. 특히 요즘은 다주택자에 대한 세금이 과한 시절이라 그 차이를 잘 알고 투자를 해야 할 것이다.
* 주택의 종류
우선 각각에 대한 공통점과 차이점을 살펴보기 전에 우리나라 주택 구분에 대해 먼저 알아보자.
1) 단독주택
- 단독 주택
- 다중 주택
- 다가구 주택
2) 공동주택
- 아파트
- 연립 주택
- 다세대 주택
- 기숙사
- 도시형생활 주택
→ 우리가 궁금해하던 네 종류의 주택이 단독주택과 공동주택 유형에 고루 포진되어 있다.
크게 보았을 때, 단독주택은 그 자체로 하나의 등기가 되는 것이라서 각 세대별로 별도 등기가 불가능하다.
반면 공동주택에 해당하는 주택들은 일반적으로 개별 등기를 하게 되므로 각각이 1 주택이 된다.
가령, 아파트건, 빌라건 두 호실을 갖고 있으면 다주택자가 되는 것이다.
* 다세대 주택, 다가구 주택, 다중 주택, 연립 주택 공통점과 차이점
이제 유사한 주택들에 대한 공통점과 차이점을 알아보고 어떻게 구분되는지 살펴보자.
1) 세대주의 차이 (구분 소유)
- 다세대 주택 : 개별 세대, 구분 등기 가능
- 다가구 주택 : 1인, 구분 등기 불가능
- 다중 주택 : 1인, 구분 등기 불가능
- 연립 주택 : 개별 세대, 구분 등기 가능
→ 등기의 측면에서 다세대 주택과 연립 주택이 같다고 볼 수 있다. 뒤에서 살펴보겠지만 기준 면적의 차이는 있지만 등기를 개별로 할 수 있다는 측면에서는 모두 개별 주택으로 인정받는다.
반면 다가구 주택이나 다중 주택은 그 안에 몇 세대가 있건 한 채의 단독주택으로 간주된다. 등기가 하나이므로 호실이 몇 개 있건 상관이 없다.
2) 연면적 차이
- 다세대 주택 : 660㎡(200평) 이하
- 다가구 주택 : 660㎡(200평) 이하
- 다중 주택 : 660㎡(200평) 이하 (개정 후)
- 연립 주택 : 660㎡(200평) 이상
→ 660㎡(200평)을 기준으로 연립 주택은 그 이상, 나머지 다세대, 다가구 다중 주택은 그 면적 이하가 기준이다. 다중 주택은 원래 330㎡(200평)이 기준이었으나 2021년에 개정되었다.
3) 세대수 제한
- 다세대 주택 : 19세대 이하 (세대 규모 제한은 없지만 20세대 이상이면 주택법상 사업계획 승인 대상이므로 통상 건축허가로 가능한 19세대 이해로 건축함)
- 다가구 주택 : 19가구 이하
- 다중 주택 : 없음 (그러나 현실적으로 무한정 늘릴 수는 없을 것이다.)
- 연립 주택 : 19세대 이하 (세대 규모 제한은 없지만 20세대 이상이면 주택법상 사업계획 승인 대상이므로 통상 건축허가로 가능한 19세대 이해로 건축함)
4) 층수 차이
- 다세대 주택 : 4층 이하
- 다가구 주택 : 3층 이하
- 다중 주택 : 3층 이하
- 연립 주택 : 4층 이하
(주차장 층은 제외, 1층 바닥 면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지를 주택 이외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택 층수에서 제외)
5) 취사 시설
- 다세대 주택 : 개별 취사
- 다가구 주택 : 개별 취사
- 다중 주택 : 개별 취사 불가
- 연립 주택 : 개별 취사
→ 다중 주택은 취사 시설을 둘 수 없다. 즉 나머지는 일반적인 가족의 형태로 생활이 가능하게 되어 있지만, 다중 주택은 1인 가구 중심의 건축물로 각 호수마다 취사 시설을 둘 수 없게 되어 있다.
6) 매매시
- 다세대 주택 : 세대별 매매 가능 (개별로 등기, 개별로 1 주택 간주)
- 다가구 주택 : 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있으므로 건물 전체를 매매 (세대별 매매 불가)
- 다중 주택 : 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있으므로 건물 전체를 매매 (세대별 매매 불가)
- 연립 주택 : 세대별 매매 가능 (개별로 등기, 개별로 1주택 간주)
→ 부동산 투자의 관점에 있어서 모두 1 주택에 해당한다. 다만 다세대와 연립 주택은 각 세대별로 1 주택에 해당하나 다가구와 다중 주택은 호실에 상관없이 1 주택이 된다. 가령 다가구에 주인 포함 19가구가 살고 있어도 집주인은 1 주택만을 소유한 셈이 된다. 그러나 만약 다세대에 19세대를 소유한다면 19 주택이 되므로 법적으로는 큰 차이가 있다.
정권이 바뀌고 부동산이 또다시 떠들썩해질 것 같고, 혹 누군가는 투자를 해야겠다 이런 마음이 들 수 있을 것이다. 그래서 헷갈리기 쉬운 비슷한 유형의 주택들을 알아보았다. 다음에 기회가 되면 주택에 포함되지 않는 생활 숙박시설에 대해서도 살펴보겠다.
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